Wie man ein Haus verpfändet und 2022 Geld bekommt

Kreditprogramme, die durch ein Haus im Jahr 2022 besichert sind, sind weit verbreitet und in fast jeder Bank erhältlich. Ihr Wesen besteht darin, dass das Kreditinstitut dem Kunden Geld ausgibt und sein Eigentum als Sicherheit akzeptiert, bis er die Schulden vollständig zurückgezahlt hat. Gleichzeitig können Sie im Haus wohnen, aber es ist unmöglich, es zu verkaufen oder zu tauschen, bis die Bank die Belastung beseitigt. Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie ein Haus verpfänden und ein Geschäft abschließen – von den Nuancen des Verfahrens bis zum Erhalt des Geldes. 

Wichtige Punkte zur Hypothek auf ein Eigenheim 

Anforderungen an ein Hypothekenhaus

Jede Bank hat ihre eigenen Anforderungen an Sicherheiten. Einige sind bereit, nur Wohnungen anzunehmen. Andere ziehen Anteile an Wohnimmobilien, Studentenwohnheimen, Häusern, Stadthäusern, manchmal sogar Ferienhäusern und Garagen in Betracht. Die Anforderungen an das Objekt hängen von seinem Typ ab.  

Häuser

In den meisten Fällen verlangen Banken, dass die Bauarbeiten vollständig abgeschlossen und das Gebäude bezugsfertig ist. Manchmal können Anlagen im Bau als Sicherheit genehmigt werden, wenn darin bereits Kommunikationen durchgeführt wurden und ein Projekt vorliegt. In diesem Fall ist die Anwesenheit von Gas nicht erforderlich. Das Gebäude selbst muss als Wohngebäude dokumentiert werden. Auch hier sind einige Banken bereit, ein „Wohngebäude ohne Meldeberechtigung“ in Erwägung zu ziehen. 

Wenn das Haus aus Holz ist, nehmen einige Banken es nur unter der Bedingung als Sicherheit, dass das Gebäude nicht älter als 1985 ist. In einigen Banken – nicht älter als 2000. Für Häuser aus anderen Materialien gibt es keine strengen Anforderungen für das Jahr der Konstruktion. 

Auch der Grad der Abnutzung ist wichtig. Bei Holzhäusern sollte er 40 % nicht überschreiten, bei Häusern aus anderen Materialien liegt der Durchschnittswert bei 50 %. Es gibt Anforderungen an das Fundament des Gebäudes. Es muss fest sein und aus Beton, Ziegel oder Stein bestehen. Ein Haus zu bauen, das auf einer Pfahlgründung steht, wird in den meisten Banken nicht funktionieren. 

Das Finanzinstitut betrachtet auch den Standort des Gebäudes. In den meisten Fällen dürfte es sich dabei um eine Siedlung handeln, in der neben dem belasteten Haus noch mindestens drei weitere Wohngebäude stehen. Um ein Haus im Jahr 2022 zu beleihen, muss es außerdem ganzjährig zugänglich sein, sowie eine feste Kanalisation, Strom vom Energieversorger, Heizung, Wasser, eine Toilette und ein Badezimmer. 

Stadthaus

Ein isolierter Teil eines Wohngebäudes wird als Sicherheit genommen, wenn er einen separaten Eingang, eine eigene Postanschrift und eine gemeinsame Wand mit einem benachbarten Block hat, in dem es keine Tür gibt. Laut Unterlagen muss das Grundstück als Einzelobjekt angemeldet werden. Mehrere Gestaltungsmöglichkeiten sind möglich:

• Teil eines Wohngebäudes;
• Blockbauhaus;
• Blockabschnitt;
• Teil eines Doppelhauses;
• Wohnung;
• Wohnquartier;
• Teil der Wohnung.

Die vollständigen Anforderungen einer bestimmten Bank, bei der Sie einen Kredit aufnehmen möchten, finden Sie auf der offiziellen Website. Diese Informationen können auch von einem Bankmanager oder einem Support-Service-Spezialisten per Telefon oder Chat eingeholt werden. 

Es ist zu beachten, dass sie höchstwahrscheinlich keine Immobilien als Sicherheit nehmen, die bereits belastet sind oder zu den Kategorien von heruntergekommenen oder heruntergekommenen Wohnungen gehören. Darüber hinaus kann die Bank ablehnen, wenn die Eigentümer des Hauses eine Sanierung vorgenommen und diese nicht legalisiert haben. Bei der Betrachtung des Pfandgegenstandes achtet die Bank verstärkt auf Gebäude, die in den nächsten Jahren möglicherweise abgerissen werden könnten. In erster Linie handelt es sich um Holzbauten. 

Es ist auch zu bedenken, dass die Bank vor der Vergabe eines Kredits einen professionellen Gutachter kontaktieren kann. Beurteilt der Sachverständige den Zustand des Objekts, den Abnutzungsgrad positiv und schließt auch die Notwendigkeit einer Reparatur und einen möglichen Notstand aus, wird das Objekt zur Besicherung freigegeben. Der Kreditnehmer zahlt jedoch für die Dienstleistungen des Gutachters, und dieser Betrag muss im Voraus budgetiert werden.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Hypothek auf ein Haus

Ein Haus zu beleihen und an Geld zu kommen, ist etwas schwieriger als einen Konsumkredit aufzunehmen. Weitere Dokumente werden benötigt und der Prozess wird lange dauern. Welche Schritte muss der Kreditnehmer durchlaufen?

1. Beantragen Sie einen gesicherten Kredit auf der Website der Bank oder in ihrer Filiale.
2. Bei einem direkten Besuch bei der Bank – klärende Informationen von einem Spezialisten einholen, bei einem Online-Antrag – auf den Anruf des Managers warten und die Dokumentenliste erfahren. Auch Anforderungen an das Objekt sollten geklärt werden. 
3. Dokumente selbst oder online bei der Bank einreichen. Hier ist es wünschenswert, alles so schnell wie möglich zu erledigen, da einige Dokumente eine begrenzte Gültigkeitsdauer haben. Beispielsweise ist ein Auszug aus der USRN frühestens 7 Tage nach dem Datum seiner Bestellung fertig. Wenn Sie sich verspätet bewerben und Rosreestr die Ausstellung verzögert, kann die Einkommensbescheinigung oder eine Kopie der Arbeitsbescheinigung ungültig werden (ihre Gültigkeitsdauer beträgt nur 30 Tage).
4. Warten Sie die Entscheidung der Bank über Sicherheiten und Kredit ab. Wenn sie genehmigt werden, unterzeichnen Sie den Kreditvertrag und schließen Sie das Geschäft ab. 
5. Eine Verpfändung von Eigentum in der USRN ausstellen und eine Belastung darauf auferlegen. Bei manchen Banken kann dieser Schritt übersprungen werden, da diese die Transaktion selbstständig bei der Rosreestr. Bei anderen Kreditinstituten müssen Sie zusammen mit einem Bankangestellten zur Rosreestr oder zum MFC kommen.
6. Warten Sie, bis Rosreestr den Antrag bearbeitet und die Dokumente zurücksendet, wobei das Ergebnis darin markiert wird. Diese Dokumente müssen zur Bank gebracht werden.
7. Warten Sie, bis die Bank die eingereichten Unterlagen prüft und dann einen Kredit vergibt.

Je nach Vertragsbedingungen wird das Geld entweder auf dem zuvor angegebenen Konto gutgeschrieben oder der Bankmanager ruft an und lädt Sie ins Büro ein. 

Dokumentenbearbeitung

Was die Dokumente anbelangt, wird jede Institution ihre eigene Liste haben, die im Voraus geklärt werden muss. Meistens werden jedoch folgende Unterlagen benötigt:

• der Reisepass des Bundesbürgers;
• Dokumente, die das Eigentum an Immobilien bestätigen (ein Auszug aus der USRN mit dem darin angegebenen Eigentümer oder eine Registrierungsbescheinigung);

Außerdem können folgende Unterlagen angefordert werden:

• Gewinn- und Verlustrechnung;
• eine beglaubigte Kopie des Arbeitsbuchs;
• SCHNELLEN;
• internationaler Pass;
• Führerschein;
• Ehevertrag, falls vorhanden;
• Bericht der Bewertungskommission über die Bewertung des Grundstücks;
• notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten zur Verpfändung von Immobilien, die im gemeinsamen Eigentum stehen.

Wo ist der beste Ort, um ein Haus zu beleihen?

Sie können ein Haus nicht nur bei Banken, sondern auch bei anderen Finanzinstituten mit einer Hypothek belasten. Berücksichtigen Sie ihre Bedingungen, um festzustellen, wo es am rentabelsten ist, Immobilien mit Hypotheken zu belasten.

Banken

Bei der Prüfung eines Kreditantrags achten Banken erst nach Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Kunden auf die Sicherheiten. Daher ist es wichtig, dass der Kreditnehmer die Voraussetzungen erfüllt und sein Einkommen nicht niedriger ist als von der Bank empfohlen. Gleichzeitig ist ein unbestreitbares Plus der Kreditvergabe in einer Bank die Transparenz der Transaktion. Nach Vertragsunterzeichnung wird die Zahlung nicht erhöht, und es sollten keine zusätzlichen Provisionen oder Abschreibungen anfallen. 

Bankdarlehenszinsen gehören im Vergleich zu anderen Finanzinstituten zu den niedrigsten. Im Durchschnitt liegen sie zwischen 7 und 15 % pro Jahr. Wenn der Kreditnehmer seine Zahlungen einstellt, werden die Banken die Schulden außerdem nur in strikter Übereinstimmung mit dem Gesetz eintreiben. 

Es gibt jedoch auch Nachteile bei der Beantragung eines besicherten Kredits bei einer Bank. Zunächst trifft das Kreditinstitut eine Entscheidung anhand der Kredithistorie des Kreditnehmers. Wenn es beschädigt oder überhaupt nicht vorhanden war, wird die Anwendung möglicherweise nicht genehmigt. Die Überprüfung des Sicherungsobjekts nimmt viel Zeit in Anspruch, dies muss bei der Beantragung berücksichtigt werden. Von der Einreichung eines Antrags und eines vollständigen Unterlagenpakets bis zum Erhalt des Prüfungsergebnisses vergeht im Durchschnitt etwa eine Woche. Doch das Geld hat der Kreditnehmer zu diesem Zeitpunkt noch nicht erhalten. Dies geschieht erst, wenn er die Belastung des Grundstücks abgeschlossen und die entsprechenden Unterlagen bei der Bank eingereicht hat. 

Auch die Überprüfung des Objekts durch eine Bewertungsorganisation wird einige Zeit in Anspruch nehmen. Darüber hinaus zahlt der Kreditnehmer für die Dienstleistung, und dies sind zusätzliche 5-10 Rubel. Es lohnt sich, die obligatorische Versicherung des Objekts in den meisten Banken in Betracht zu ziehen. Manchmal können Sie es ablehnen, aber dann erhöht sich der Zinssatz um 1-2 Punkte. Die Versicherungskosten betragen 6-10 Tausend Rubel pro Jahr. 

Privatinvestoren

Anders als Banken achten private Kreditgeber stärker auf die Liquidität der Sicherheiten. Die Zahlungsfähigkeit des Kunden tritt in den Hintergrund, wenn auch nicht vollständig abgeschrieben. Daher ist es einfacher, ein Haus mit einer Hypothek zu belasten und Geld zu bekommen, aber viel teurer. Die Frist zur Prüfung des Antrags durch „Privatkaufleute“ ist kurz, in der Regel wird die Entscheidung am Tag der Antragstellung oder am nächsten bekannt gegeben. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt etwa 7 % pro Monat, also bis zu 84 % pro Jahr. Daher ist es einfach nicht rentabel, eine große Menge über einen langen Zeitraum einzunehmen. Wenn Sie beispielsweise 3 Millionen Rubel für 3 Jahre zu einem Zinssatz von 5% pro Monat nehmen, beträgt die Überzahlung für den gesamten Zeitraum mehr als 3,5 Millionen Rubel. Zu beachten ist, dass die meisten Privatanleger einen Vertrag für 1 Jahr abschließen. Theoretisch kann es in einem Jahr verlängert werden, aber niemand garantiert, dass sich die Bedingungen in Zukunft nicht zum Schlechteren ändern. 

MFIs

Gemäß der geltenden Gesetzgebung können Mikrokredit- und Mikrofinanzorganisationen keine durch Sicherheiten besicherten Kredite vergeben, wenn es sich um Wohnimmobilien von Privatpersonen handelt. Sie können jedoch Geld ausgeben, das durch gewerbliche Immobilien besichert ist. 

Wie bei privaten Kreditgebern achten MFIs bei der Antragsprüfung verstärkt nicht auf Bonität und Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers, sondern auf die Liquidität des beliehenen Objekts. Gleichzeitig wird der Antrag selbst ziemlich schnell geprüft, manchmal innerhalb weniger Stunden. Der Zinssatz wird jedoch auch nicht gering sein – bis zu 50 % pro Jahr. In jedem Fall sollten Sie die Dokumente zu Kredit und Sicherheiten sorgfältig studieren, bevor Sie sie unterschreiben. Nun, wenn es eine Gelegenheit gibt, einen Anwalt zu zeigen. Auf diese Weise kann das Risiko in Zukunft drastisch reduziert werden. 

PDA

CPCs sind Kreditverbrauchergenossenschaften. Das Wesen dieser Organisation besteht darin, dass Aktionäre ihr beitreten – sowohl natürliche als auch juristische Personen. Sie leisten einmalige oder periodische Beiträge. Und bei Bedarf können sie einen Kredit aufnehmen und unter Berücksichtigung der Zinsen schrittweise abbezahlen. Wer kein Mitglied der CCP ist, kann dort keinen Kredit aufnehmen. Die Tätigkeit solcher Organisationen ist gesetzlich geregelt. Wenn eine Entscheidung getroffen wird, der KPCh beizutreten, lohnt es sich sicherzustellen, dass sie zuverlässig ist. Dies kann durch Überprüfung der Mitgliedschaft der Genossenschaft in der SRO erfolgen. Informationen über die Zugehörigkeit zu einer bestimmten Selbstregulierungsorganisation müssen auf der CPC-Website angegeben werden. 

Die Vorteile dieser Methode bestehen darin, dass die Prüfung des Antrags nicht viel Zeit in Anspruch nimmt und das Geld ausgegeben werden kann, ohne auf die Belastung des Grundstücks warten zu müssen. Die Zinssätze sind in der Regel niedriger als bei anderen Finanzinstituten. Gleichzeitig kann ein ausreichend großer Kreditbetrag gewährt werden, und zum Zeitpunkt der Entscheidung werden das Vorhandensein eines bestätigten Einkommens des Kreditnehmers und seine Kredithistorie nicht berücksichtigt. 

Es ist am vorteilhaftesten, ein durch ein Haus gesichertes Darlehen in der KPC zu erhalten, aber nur, wenn Sie bereits Mitglied sind oder Zeit haben, eines zu werden, und sich erst dann bewerben. Ansonsten ist es besser, sich an die Bank zu wenden.

Konditionen für Haushypotheken

Die Rückzahlung eines durch Immobilien besicherten Darlehens erfolgt genauso wie die Rückzahlung eines Verbraucherdarlehens. Dies können Annuitäten oder differenzierte Zahlungen sein. Das heißt, während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich oder über die Laufzeit der Zahlung abnehmend. 

Es lohnt sich, sich an die tatsächliche obligatorische Versicherung des Sicherungsobjekts zu erinnern. Einige Banken verlangen eine Lebens- und Krankenversicherung für den Kreditnehmer. Manchmal können Sie alle Versicherungen ablehnen, aber dann erhöht die Bank den Zinssatz um 1-5%. 

Es ist auch zu berücksichtigen, dass der Eigentümer nach der Belastung des Hauses nicht mehr vollständig darüber verfügen kann. Das heißt, es ist nicht möglich, Immobilien zu verschenken, zu verkaufen, zu tauschen oder anderweitig zu verpfänden. 

Zunächst sollten Sie sich an die Bank wenden, bei der Sie Ihr Gehalt beziehen. In diesem Fall werden weniger Dokumente benötigt, außerdem wird der Zinssatz höchstwahrscheinlich um 0,5-2% gesenkt. 

Wie viel kann ein Kreditnehmer erwarten? Dies ist in der Regel nur ein Bruchteil des Wertes, mit dem die Immobilie bewertet wurde. In jeder Bank wird dieser Anteil unterschiedlich sein und zwischen 50 und 80 % liegen. Das heißt, wenn das Haus einen Wert von 5 Millionen Rubel hat, geben sie einen Kredit von 2,5 bis 4 Millionen Rubel. 

Die Refinanzierung besicherter Kredite ist schwierig, da sich nur wenige Banken mit dem Prozess der Neuausstellung von Sicherheiten befassen wollen. Dies sollte bei der Auswahl der Institution berücksichtigt werden, bei der die Bewerbung eingereicht wird. 

Es ist auch wichtig, betrügerische Schemata zu vermeiden, wenn Sie sich entscheiden, einen Kredit außerhalb der Bank zu beantragen. Beispielsweise kann einem Kreditnehmer statt eines Darlehensvertrags ein Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag zur Unterschrift vorgelegt werden. Sie werden es so erklären: Nachdem der Kreditnehmer die Schulden vollständig bezahlt hat, wird diese Transaktion storniert. Wenn der Kreditnehmer jedoch eine solche Vereinbarung unterzeichnet, bedeutet dies eine vollständige und freiwillige Übertragung seiner Rechte an Immobilien. 

Um das Risiko zu minimieren, sollten Sie sich an namhafte große Organisationen und Banken wenden. Es ist auch ratsam, den Kreditvertrag einem Rechtsanwalt vorzulegen, damit er dessen Rechtmäßigkeit beurteilen kann.

Beliebte Fragen und Antworten

Experten beantworteten die häufigsten Fragen der Leser: Alexandra Medvedeva, Rechtsanwältin bei der Moskauer Anwaltskammer и Svetlana Kireeva, Leiterin des Büros der Immobilienagentur MIEL.

Quellen von

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/