Wie man eine Wohnung verpfändet und 2022 an Geld kommt: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Expertenratschlägen

Der Wirtschaftslage folgend lockern oder straffen die Banken ihre Kreditpolitik. Vor 20 Jahren wurden Kredite sorgfältig vergeben: besichert oder garantiert. Im Laufe der Zeit entstanden weitere Mikrofinanzinstitute, und auch die Zahl der ausgegebenen Kredite und Kreditkarten nahm zu. Das Anforderungsniveau für Kreditnehmer ist gesunken.

Doch die wirtschaftlichen Turbulenzen der letzten Jahre zwingen Banken und andere Kreditgeber, wieder selektiver zu werden. Im Jahr 2022 ist der einzig sichere Weg, einen Kredit zu bekommen, eine Wohnung zu verpfänden und schnell an Geld zu kommen.

Wir haben Schritt-für-Schritt-Anleitungen vorbereitet und mit einem Experten darüber gesprochen, wie man alles richtig macht.

Die Hauptsache bei der Verpfändung einer Wohnung

Anforderungen an eine Wohnungshypothek

In unserem Land gibt es keine einheitlichen Voraussetzungen für die Beleihung einer Wohnung – weder für die Immobilie selbst, noch für die Person, die Geld erhalten möchte. Kreditgeber orientieren sich ausschließlich an ihren finanziellen Interessen und ihrer Risikoeinschätzung.

Beispielsweise würde eine Bank niemals eine Wohnung in ZATOs als Sicherheit nehmen, da dies geschlossene Städte sind. Wenn der Kreditnehmer das Geld nicht zurückgeben kann, muss die Wohnung verkauft werden, und das wird schwierig. Und es ist wichtig, dass der Kreditgeber sein Geld so schnell wie möglich zurückbekommt. Eine andere Bank nimmt eine solche Wohnung vielleicht an, bietet aber einen etwas höheren Zinssatz und gibt weniger Geld, als die Wohnung tatsächlich kostet.

Das zulässige Porträt des Kreditnehmers ist auch für jeden Kreditgeber unterschiedlich. Große Banken können ablehnen, wenn eine Person keine feste Anstellung und kein Einkommen hat. Oder weniger günstige Konditionen anbieten. Kredit- und Konsumgenossenschaften sowie Privatanleger sind dagegen bei der Beurteilung des Geldbewerbers nicht so kritisch.

Wir haben die Angebote von Kreditgebern im Jahr 2022 analysiert und den „arithmetischen Durchschnitt“ der Anforderungen an Sicherheiten für eine Wohnung in unserem Land abgeleitet.

Die Wohnung befindet sich in einer Stadt, in der sich eine Repräsentanz des Kreditgebers befindet. Wenn die Bank (obwohl sie nicht nur eine Wohnung als Sicherheit akzeptieren kann) keine Filialen und Filialen in Ihrer Nähe hat, kommt eine solche Wohnung wahrscheinlich nicht in Betracht. Der Grund ist einfach: Wenn der Kreditnehmer die Schulden nicht zurückzahlen kann, muss er geräumt, verklagt und verkauft werden. Das sind Kosten für den Kreditgeber, insbesondere wenn er seinen Sitz in einer anderen Stadt hat.

Zustand der Wohnung. Der Verleiher wird nicht auf neue Tapeten und doppelt verglaste Fenster schauen. Natürlich, wenn die Wohnung nach einem Brand ist, dann ist sie illiquide. Aber im Allgemeinen wirken sich schöne Möbel und ein neues Küchenset nicht auf die Kosten aus. Schließlich handelt es sich um eine belastete Wohnung, die möglicherweise schnell verkauft werden kann.

Wichtig für Gläubiger ist, dass das Haus notfalls nicht baufällig ist. Es gibt Anforderungen an die Anzahl der Stockwerke und die Anzahl der Wohnungen. So fallen beispielsweise zweistöckige Häuser mit sechs Wohnungen – wie sie in den frühen Sowjetjahren gebaut wurden – nicht unter die Kriterien der meisten Gläubiger. Wenn das Haus Holzböden hat, ist Kaution höchstwahrscheinlich auch keine Option.

Die gesamte Kommunikation muss funktionieren: Gas, Strom, Heizung und Wasserversorgung. Illegale Sanierung ist meistens nicht erlaubt. Wenn beispielsweise in einer Wohnung mit Gasherd die Wand zwischen Küche und Zimmer abgerissen wurde, ist dies kritisch. Aber wenn nur die Speisekammer erneuert wurde, dann liegt das im Ermessen der Bank. In der vZTA legalisierte Sanierungen sind zulässig.

Woher weiß der Kreditgeber, dass die Wohnung liquide ist? Es ist ganz einfach: Sie müssen eine Bewertung bestellen. Dies ist ein kostenpflichtiger Dienst. In unserem Land betragen die durchschnittlichen Kosten 5-15 Tausend Rubel. Der Spezialist kommt, macht Fotos, schreibt ein Fazit – ein Bewertungsalbum. Der Prüfer gibt die durchschnittlichen Kosten für den Verkauf einer Wohnung an, auf deren Grundlage die Bank Rückschlüsse auf die Höhe des Kredits zieht.

Die Eigentumsgrundlage. Einfach gesagt, wie sind Sie zu dieser Wohnung gekommen? Eine ideale Grundlage für einen Kreditgeber ist ein Kaufvertrag. Das heißt, Sie haben einmal selbst ein Haus gekauft und möchten es jetzt verpfänden. Oder Sie haben eine Wohnung privatisiert. Denken Sie daran, dass die Privatisierung 1991 begann.

Sie sind misstrauisch bei Wohnungen, die sie im Rahmen eines Schenkungsvertrags und als Erbschaft erhalten. Vor allem, wenn die Wohnung erst kürzlich zu Ihnen umgezogen ist. Plötzlich, in ein paar Monaten, wird ein krimineller oder juristischer Hintergrund aufgedeckt? Beispielsweise wird es Erben geben, deren Interessen bei der Vermögensaufteilung nicht berücksichtigt wurden.

Gleichzeitig werden solche Wohnungen weiterhin akzeptiert, aber sie werden gebeten, eine Eigentumsversicherung auszustellen. Bei einer solchen Police verpflichtet sich die Versicherung, Geld für eine Wohnung zu zahlen, wenn plötzlich ein Schenkungsvertrag oder eine Erbschaft vor Gericht angefochten wird.

Nicht geeignet sind Wohnungen unter Arrest und solche, für die ein Spendenvertrag abgeschlossen wurde. Das Gericht kann die Wohnung beschlagnahmen. Dies geschieht beispielsweise, wenn sein Besitzer in ein Strafverfahren verwickelt ist. Oder sie treiben Schulden bei ihm ein. Eine Wohnung, für die bereits ein Schenkungsvertrag vorliegt, übernimmt der Darlehensgeber nicht.

Meistens akzeptieren sie keine vermieteten Wohnungen. Davon kann der Kreditgeber aber nichts erfahren – nehmen Sie sich einfach beim Wort. Eine andere Sache ist, dass dies im Notfall möglicherweise nicht zu Ihren Gunsten spielt. Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Wohnung verpfändet und versichert, vermieten sie aber gleichzeitig an Mieter. Sie hatten ein Gasleck und das Gehäuse wurde beschädigt. Die Wohnung wurde von anderen Personen genutzt und die Versicherungsgesellschaft wird eine Entschädigung verweigern.

Anforderungen an Kreditnehmer

Wenn Sie durch eine Wohnung gesichertes Geld erhalten möchten, bewertet der Kreditgeber Sie auch als Kreditnehmer. Banken haben die strengsten Kriterien.

Alter. In den meisten Fällen kann ein Bürger ab dem 18. Lebensjahr über sein Vermögen verfügen. Ausnahmen gibt es für Personen über 16 Jahren, wenn die Emanzipation gerichtlich anerkannt wird – das heißt, eine Person gilt als voll geschäftsfähig, das heißt, er kann über Eigentum verfügen, einschließlich Verpfändung.

Bei der Vergabe von Krediten erhöhen Banken jedoch das Mindestalter des Kreditnehmers. Der untere Balken ist meistens 20-21 Jahre alt. Der obere Balken ist ziemlich breit – von 65 bis 85 Jahren. Zum Zeitpunkt dieses Alters sollte der Kredit bereits vollständig geschlossen sein.

Beispiel. Ein 50-jähriger Großstädter möchte eine Wohnung verpfänden und das Geld für 20 Jahre an die Bank zurückgeben. Allerdings vergibt die Bank nur Kredite an Kreditnehmer unter 65 Jahren. Das heißt, Sie müssen einen Kredit nur für 15 Jahre aufnehmen oder sich nach einer anderen Bank umsehen.

Berufserfahrung und Einkommen.  Kreditkonsumentengenossenschaften (CPC) und Privatanleger sind denen, die eine Hypothek aufnehmen und Geld bekommen wollen, so treu wie möglich. Auch hier sind die Banken am kritischsten. Bereiten Sie eine 2-NDFL-Bescheinigung (über das Einkommen) vor, Sie müssen mindestens 3-6 Monate an der letzten Stelle beschäftigt sein. Gleichzeitig verstehen die Banken, dass nicht alle offiziell funktionieren. Daher akzeptieren sie möglicherweise alternativ Ihren Kontoauszug. Aus der Abrechnung sollte hervorgehen, dass der Kreditnehmer mit einer gewissen Regelmäßigkeit Geld erhält und dass er Geld auf seinen Konten hat.

Kredit Geschichte. Zunächst achten die Banken darauf – auch die CPC schaut darauf. Die Kredithistorie wird in speziellen Büros aufbewahrt. Sie übermitteln Informationen darüber, welche Kredite für diese Person registriert sind und ob Zahlungen pünktlich geleistet werden. 

Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Beleihung einer Wohnung

1. Wählen Sie einen Kreditgeber

Zur Auswahl stehen Banken, eine Kreditkonsumentengenossenschaft (CPC) oder ein privater Investor. Jedes hat seine eigenen Vor- und Nachteile, auf die wir weiter unten eingehen werden.

2. Dokumente vorbereiten

Um eine Wohnung zu beleihen, benötigen Sie:

• füllen Sie ein Antragsformular aus (jeder Kreditgeber hat sein eigenes Formular);
• Originalpass mit Registrierung;
• das zweite Dokument (SNILS, Führerschein, TIN, Militärausweis, Reisepass und manchmal alles auf einmal – jeder Gläubiger hat seine eigenen Anforderungen);
• 2-NDFL-Einkommensbescheinigung (Sie können sie in der Buchhaltung anfordern oder in Ihrem persönlichen Konto auf der Website des Steuerdienstes herunterladen – vor allem Banken, die danach fragen);
• eine Kopie des Arbeitsbuchs oder einen Auszug daraus (Banken fragen auch);
• wenn Sie verheiratet sind und keinen Ehevertrag geschlossen haben, wonach der Ehegatte (a) keine Wohnung besitzt und nicht als Kreditmitnehmer auftritt, dann benötigen Sie eine Bescheinigung des Standesamtes;
• Bestätigung des Eigentums an der Wohnung: ein Kaufvertrag, ein Auszug aus der USRN, ein Erbschein, ein Schenkungsvertrag oder ein Gerichtsurteil.

3. Versicherung und Bewertung verstehen

Zunächst fragt der Kreditgeber nach einer Bewertung der Wohnung. Das Gesetz verpflichtet dazu nicht, aber in der Praxis wird dieses Verfahren fast immer durchgeführt. Dem Kreditnehmer kann man nicht glauben, dass seine Wohnung einen bestimmten Betrag kostet. Bewertungsunternehmen arbeiten schnell. Prüfen Sie vorher, ob ein beliebiges Bewertungsunternehmen geeignet ist oder nur ein von einer Bank oder CPC akkreditiertes Unternehmen. Der Spezialist wird kommen, ein Bewertungsalbum erstellen (im Durchschnitt in 1-3 Tagen) und eine Schlussfolgerung zu den Wohnkosten schreiben.

Danach kann der Kreditgeber den Betrag bekannt geben, den er bereit ist, als Sicherheit zu geben. Bitte beachten Sie, dass niemand 100 % des Wohnungspreises auf Kredit geben wird. Nun, wenn sie 80-90% des Marktwertes geben. Zum Beispiel schrieb der Gutachter, dass die Immobilie 10 Millionen Rubel wert ist. Der Kreditgeber erklärt sich bereit, 75% dieses Betrags, dh 7,5 Millionen Rubel, zu geben. Denken Sie daran, dass der Kreditgeber nicht der Käufer der Wohnung ist. Er hat eine andere Aufgabe: Geld geben, Geld verdienen, und wenn etwas schief gelaufen ist, schnell das Pfand verkaufen und sein eigenes zurückgeben.

Vor der Transaktion müssen Sie die Versicherung der Wohnung vereinbaren. Die Versicherungsgesellschaft muss bestätigen, dass sie bereit ist, den Gegenstand und das Leben des Kreditnehmers zu versichern. Formal ist jedes Unternehmen geeignet. Kreditgeber geben jedoch häufig den Pool von Versicherern an, mit denen sie zusammenarbeiten. Wenn Sie sich für ein anderes Unternehmen entscheiden, kann der Antrag länger geprüft oder sogar ohne Begründung abgelehnt werden.

Der Kreditnehmer ist nicht verpflichtet, den Titel zu versichern (über diesen Service haben wir oben gesprochen). Aber auch in diesem Fall kann der Kreditgeber die Rate ablehnen oder erhöhen.

4. Registrieren Sie ein Pfand

In diesem Stadium ist der Staat, vertreten durch Rosreestr, an dem Fall beteiligt. Diese Abteilung ist für die Buchhaltung von Grundstücken und Immobilien im Land zuständig. Dabei spielt es für ihn keine Rolle, wofür und zu welchen Konditionen Sie einen Kredit aufnehmen. Er fungiert als eine Art Garant für die Reinheit der Transaktion. In dem Teil davon, der von nun an in der USRN neben Ihrer Wohnung eine Belastung sein wird. Aus der Erklärung geht hervor, dass die Wohnung verpfändet ist. Dies ist notwendig, um Streitigkeiten in Zukunft zu vermeiden.

5. Bedingungen der Kreditgenehmigung und des Geldeingangs

Im Durchschnitt dauert der gesamte Prozess 14 Tage. Dies ist der Fall, wenn Sie nirgendwo hineilen, aber die Sammlung von Dokumenten nicht verzögern. Schauen wir uns an, woraus sich dieser Zeitraum zusammensetzt:

• Vorabgenehmigung des Antrags durch den Kreditgeber – im Jahr 2022 dauert es einige Stunden und sogar Minuten;
• Genehmigung des Antrags – bis zu fünf Tage, das längste Verfahren ist bei den Banken, in diesem Stadium müssen Sie alle Dokumente vorlegen;
• Versicherung und Bewertung – Unternehmen arbeiten schnell, aber nicht sofort, wir benötigen bis zu fünf Tage für diese Verfahren;
• Registrierung eines Pfandes in Rosreestr – fünf Arbeitstage ab dem Datum des Eingangs des Antrags und der beigefügten Dokumente, bei Registrierung über das MFC – sieben Arbeitstage, obwohl jeder es schneller ausgeben kann;
• Erhalt des Geldes – unmittelbar nach der Eintragung des Pfandes.

Wo mietet man am besten eine Wohnung?

1. Banken

Die rentabelste Option in Bezug auf die Tarife. Es wird weniger als in CPC und Investoren sein. Aber eine Wohnung zu beleihen und Geld zu bekommen, ist das Schwierigste. Denn sie prüfen den Kreditnehmer genau: Einkommensnachweis, Arbeitsbuch, Bonität. Sie können darauf verzichten, aber dann wird die Rate höher sein. Zudem ist die Genehmigungsgeschwindigkeit der Banken so gering wie möglich. Sie werden nicht schnell Geld bekommen.

2. Private Investoren

Im Jahr 2022 können Investoren Geld gegen Kaution nur an einzelne Unternehmer und juristische Personen zur Geschäftsentwicklung ausgeben. Es ist ihnen untersagt, Kredite an normale Bürger zu vergeben.

Wenn Sie einen Einzelunternehmer oder eine GmbH und eine Wohnung haben, die für eine Kaution geeignet ist, können Sie einen Kredit von einem Investor erhalten. Dies ist eine gewöhnliche Person, die daran interessiert ist, ein Einkommen zu erzielen. Gleichzeitig kann er über einen Broker agieren, eine Verwaltungsgesellschaft, die die Transaktion rechtlich begleitet.

Investoren haben einen höheren Zinssatz für Kredite als Banken und CPCs. Aber Sie können so schnell wie möglich Geld bekommen.

3. Andere Optionen

Mikrofinanzorganisationen, sie sind auch MFIs oder „schnelles Geld“, können keine Wohnungen als Sicherheit akzeptieren. Das Gesetz verbietet. Pfandhäuser nehmen auch keine Wohnungen. Übrig blieben nur CPCs – Kreditverbrauchergenossenschaften. Ihr Register befindet sich auf der Website der Zentralbank¹. Wenn ein Unternehmen nicht auf der Liste steht, arbeiten Sie nicht damit.

Die CPC vergibt Kredite nur an ihre Anteilseigner. Nach modernen Maßstäben wirkt das Format archaisch. Schließlich wurden Genossenschaften zunächst als „Hilfskassen auf Gegenseitigkeit“ erfunden. Das heißt, eine Gruppe von Menschen schließt sich zusammen und entscheidet: Lassen Sie uns Geld in einen gemeinsamen Fonds einzahlen, und wenn einer der Anteilseigner das Geld braucht, geben wir ihm einen Kredit. Und wir werden einer Person helfen, und wir werden selbst Geld verdienen.

Moderne PDAs funktionieren genauso, nur akzeptieren sie fast jeden als Aktionär, und Sie müssen kein Geld für den Beitritt bezahlen. Das heißt, der Kreditnehmer wird in die Genossenschaft aufgenommen, er gibt einen besicherten Kredit und zahlt das Geld an die CCP. Sobald er die Schulden beglichen hat, kann er gehen. 

Genossenschaften sind dem Porträt des Kreditnehmers möglichst treu und erteilen die Genehmigung schneller als Banken. Aber ihr Anteil ist höher.

Bedingungen für die Rückzahlung der Hypothek der Wohnung

Alle Konditionen sind im Darlehensvertrag festgelegt. Sie unterscheiden sich nicht wesentlich von regulären Krediten. Die Zahlungen müssen jeden Monat zu bestimmten Terminen erfolgen. Sie können das Darlehen ohne Strafe vorzeitig zurückzahlen. Wenn die Schulden beglichen sind, wird die Kaution aus der Wohnung entfernt.

Die Bank hat das Recht, die Immobilie zu nehmen, wenn der Kreditnehmer dreimal im Jahr mindestens einen Tag mit der Zahlung in Verzug ist. Eine echte Gefahr, obdachlos zu werden für alle Familienmitglieder, einschließlich eines Kindes unter 18 Jahren.

Während Sie die Schulden abbezahlen, dürfen Sie ohne Zustimmung des Gläubigers nichts mit der Wohnung machen. Sie können leben, auch Schönheitsreparaturen durchführen. Aber Sanierung, Verkauf und Vermietung – nur mit Erlaubnis des Eigentümers des Pfandes.

Beliebte Fragen und Antworten

Beantwortet Fragen Rechtsanwalt der GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Quellen von:

1. Webseite der Zentralbank. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Bundesgesetz Nr. 16.07.1998-FZ vom 102. Juli, 26.03.2022 (in der Fassung vom 01.05.2022, 19396) „Über Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ (in der geänderten und ergänzten Fassung, gültig ab 8. Mai 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.